摘要：
6月末以来，地产板块持续调整，昨日（7月17日）地产相关指数盘中则再创阶段新低。如中证800地产指数盘中下探至3506.17点，再次刷新近9年新低。二级市场的不景气与行业基本面... 6月末以来，地产板块持续调整，昨日（7月17日）地产相关指数盘中则再创阶段新低。如中证800地产指数盘中下探至3506.17点，再次刷新近9年新低。二级市场的不景气与行业基本面弱复苏息息相关。
昨日国家统计局公布上半年全国房地产开发投资和销售数据，从数据来看，投资端和销售端仍然承压。中金公司在《2023下半年展望 |房地产：莫听穿林声，吟啸且徐行》研报中从销售和土地成交两个方面分析房地产行业下半年展望和相关机会。
【销售端：新房销售“弱复苏、强分化”】
做出这一判断的原因包括两方面：
需求侧方面，长期新房需求已跨越拐点进入下行周期，短期内房地产对于投资和经济活动的拖累也将反映到居民收入和预期上，使得短期新房需求进一步承压；
供给侧方面，企业信用风险暴露除对实体市场中居民信心形成负向压制，也使得市场供给能力有所削弱，从而可能在局部地区、从供给侧对新房销售实现值短期形成一定掣肘。
资料来源：中指数据库，中金公司研究部
从具体表现来看，各能级城市新房销售表现差异明显，目前仅超高能级城市稳定恢复到历史正常区间内。
资料来源：中指数据库，中金公司研究部
【土地成交端：弱供需下新均衡正在形成】
持续1.5年的低土地成交量或已在头部城市形成一定供给瓶颈。同类型城市土地低成交量的形成原因或有不同：
在需求较好的高能级城市中，供应量偏低是主要原因，集中土拍的22个城市推地面积较去年同期下降37%，也因此形成了低流拍率（9%）、高溢价率（8%）的现象；
在需求相对偏弱、库存水平不低的中低能级城市中，房企出于去化率考量，不倾向于下沉至相应城市拿地。
资料来源：中指数据库，中金公司研究部
头部城市或正在弱供给和弱需求下形成新均衡，如后市供给水平符合预期，同时需求侧延续“弱复苏”态势，则价格预期有望在库存去化周期恢复到正常水平之后逐步有所企稳。
资料来源：自然资源部，国家统计局，中指数据库，中金公司研究部
【机会展望：地产估值安全垫较厚，把握“复苏+现金流”主线】
中金公司从销售、财务和投资三方面分析了房企的投资机会：
销售端：根据第三方数据披露，上半年房企销售表现的恢复进程整体呈现国企优于民企、侧重一二线城市的公司优于三四线等特征。
财务端：在金融机构风险偏好整体不高的背景下，财务压力相对可控的开发商（以央国企为典型代表）则享受到资金资源的进一步倾斜。
投资端：资产负债表健康、具备资金优势和操盘能力的企业将获取更多市场份额，住宅开发行业迈向“管理红利”时代三好学生将领跑同业。
从主流标的估值、境内公募基金持仓等数据看，当前地产股仍处超卖区间，估值安全垫较厚。二季度以来实体市场复苏路径出现波折，催生投资者新一轮对稳增长政策的预期博弈，这本身对板块的绝对和相对表现提供支撑。
选股方面，在兼顾供给侧改革长趋势的大前提下，未来3-6个月维度把握两条主线：
①依托资源优势、有望率先受益于局地复苏的“进击者”；
② 核心资产在手、具备强防御性的“现金牛”。
从资金流入来看，资金持续布局优质头部房企意愿较强，也可验证中金公司的分析思路。以聚焦头部地产公司行情的地产ETF（159707）为例，该ETF近5日已有4日获资金净增仓，份额升至3.91亿份，创上市以来新高！
资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，集中汇集市场16只头部房企上市公司，在投资方向上具有明显的头部集中度优势。
该指数6月12日迎来2023年第一次调样生效，此次调仓后，前十大成份股权重超8成，“保万招金”权重占比超5成，高度聚焦头部地产企业，契合龙头强者恒强产业周期趋势！同时，中证800地产指数成份股国企央企含量高，同时享受“中特估”概念加持。
地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。
数据来源：沪深交易所。
风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。
