摘要：
9月6日，世界贸易网点联盟、集群智库、中国产业发展促进会楼宇经济和产业园区分会共同主办的中国国际服务贸易交易会‧2023中国楼宇经济北京论坛在北京开幕，来自全国主要城市中心城区... 9月6日，世界贸易网点联盟、集群智库、中国产业发展促进会楼宇经济和产业园区分会共同主办的中国国际服务贸易交易会‧2023中国楼宇经济北京论坛在北京开幕，来自全国主要城市中心城区的代表和行业知名企业的200多位嘉宾出席论坛。本次论坛致力推动商务楼宇和产业园区由“房”向“产”，回归“产业基础设施”本质，呼吁相关部委和社会各界对商务楼宇和产业园区给予关注和政策引导；聚焦新周期楼宇经济面临的新挑战、新课题，共商共创楼宇经济支撑现代化产业体系建设的创新模式。
集群智库院长匡洪广在签约发布环节代表主办机构发言，实录如下：
首先非常欢迎各位企业家的代表，另外也欢迎中国楼宇经济城区联盟，欢迎大家。这已经是第三年了，前两年因为有疫情，现在终于放开了，欢迎大家来到这个会场参加第三届中国楼宇经济北京论坛。
按照会议的安排，我给大家报告一下举办楼宇经济论坛以来，我们围绕楼宇经济，从政府端、市场端的一些思考。我想先跟大家回顾一下楼宇经济发展的外部环境——一个大的环境。
第一，供需之变。这两天上午我们开了两个闭门会，包括一些楼宇、园区、知名企业，都回顾了一下。大家切身的感受就是市场环境变化了，现在供需环境明显变化了，明显是市场供大于求，载体的存量供大于求。这几十年，我们大拆大建、“大建设时代”，到现在我们积累了一个庞大的存量。现在我们的楼宇经济，如CBD中心区的几个核心地块已经开发成熟了，CBD的规模已经建起来了。所以，从增量时代到存量时代，以时间换空间，以空间换产业，靠载体建设带动产业增长的粗放发展模式现在难以为继了。现在我们周边已经高楼林立，在这种情况下，中心城区、运营商面临的共同挑战是怎么做好存量的文章。从大建设时代到大运营时代，这个市场的底层逻辑已经变化了，对政府来讲怎么做好存量的文章，对运营商来讲是怎么从存量里能够跳出来。存量不缺了，怎么跳出来。我们把这个话再说的白一点，原来大家都能吃饱饭，这种情况下供大于求，不可能每个人都吃饱肚子了，有的人可能吃个半饱，有的人甚至吃不饱，我们怎么能够成为能吃饱的这一个。这是边际条件关键的变化。
第二，格局之变。这些年中国城镇化已经超过60%。伴着人口往城市迁移，产业往城市迁移，城市不断扩大规模，拉开城市框架。原来一二线城市都是单中心，像和平区，原来和平区、沈河区是沈阳老的最精华的城区，包括今天的东城区、西城区也是原来最早的中心城区。但是现在不一样了，北京有运河，有丽泽，有中关村，包括新机场，现在通州副中心有很多热点，有大量的载体在建设，也有产业板块。这张图是苏州，苏州相城今天也到会了，它在建高铁新城，提出打造苏州的新中心。包括深圳，深圳从最早的中心城区罗湖，后来到福田CBD，再到南山，包括前海、后海，现在又在往宝安发展。还有一张图是杭州，杭州的余杭区也在打造杭州的新中心。这种变化也是城市的竞争格局、区域的竞争格局在发生变化。
第三，模式之变。我们从招商引资、外延式的发展、“大建设”，到现在更多是内涵式发展、培育内生的动力。这里也有一个关键因素，因为我们传统产业发展的空间有天花板，现在我们政府都在培育新兴产业，有的地方叫“未来产业”，北京叫“高精尖产业”，这些产业的发展空间、成长空间相对更大一些。这也让我们反思，在这种变化情况下楼宇经济怎么发展。
第四，诉求之变。企业到底要什么？去年这个会上我们提出了一个观点，企业不缺物理空间了。一千平米、两千平米（的空间），哪怕是高大上的，国贸没有，银泰也有，银泰没有，还有华贸、中信，楼已经不缺了。企业要的是“两平台一场景”：一是企业的成长平台，它希望在这个楼里有更好、更快的成长，发展得更快更好；二是产业培育平台，政府希望一群楼、一组楼能支撑起一个产业。另外一个场景区别于家庭生活、社区生活，我们叫商务生活新场景。员工在里面不是光来上班、创造价值，他还希望有社交，他还希望能成长，有学习的机会，有精神的享受。一些高端的楼宇包括园区里有美术馆、艺术中心，使员工在工作之余有一个放松、一个精神上的享受。政府、楼宇现在应共同思考，既然企业有“两平台一场景”的需求，我们怎么去应对这种变化。
第五，主体之变，从市场主体到政企联动。原来这个楼叫“地段、地段、地段”，这是万变不离其宗的真经，只要拿到好的地段，盖上高大上的楼，企业自然而然就过来了。现在变化了，现在的关键词就是我们这个主题，应该是“产业、产业、产业”，“运营、运营、运营”。前两天我突然想起一个词，楼宇、园区应该是“向产而生，因产而荣”。将来评价这个楼宇有没有价值，不是说用的是什么幕墙、哪个世界大师设计的，也不是说它的造价是多少，而是里面有多少家总部企业，有多少家独角兽，有没有一个产业的生态，有没有一个创新的生态。产业园已经很明显了，楼宇也会朝这个方向过渡，我们叫“楼宇的产业化”。这个过程应该会开始。
怎么办？去年会上，我们提出了“楼宇经济方法论”，我看网上有很多的转发转载。今年我们也在思考怎么落地，光有方法论不行，我们也在尝试怎么来落地，所以我们提出了，联合城区政府共建“全国楼宇经济创新发展试验区”。
第一，要拓展楼宇运营的新内涵。现在不缺空间了，缺的是一个企业成长的平台、产业发展的平台。大家对租金远远没有那么敏感，而是这个楼、这个园能不能给我带来生意的机会，能不能让我的企业发展得更好更快，能不能有一种产业的氛围，甚至能不能有产业的场景。如果这些问题能解决，可能这个楼贵两块钱，我还要在这个楼里。但是我们找不到，很多产业现在找不到这样好的生态。这是一方面，拓展楼宇运营的新内涵。我也注意到一个现象，现在园区相对比较重视运营，但是楼宇因为市场的压力大，要控制成本，反而要缩减人员，所以很多招商都依赖渠道。但是我们企业的服务、“两平台一场景”其实需要团队去做，而我们很多工作限于人力物力就做不起来。这个问题值得和大家探讨。
第二，引进业界共治新理念。跳单人舞的时代过去了，原来我这个楼位置好，经济形势好，企业、人自动就汇集过来了，因为在中心城区核心地段，要素最聚集、城市功能最叠加。但是现在不能跳单人舞了。我们在福田区调研的时候有一个很深刻的感受，福田CBD的嘉里跟我们讲，他说“匡院长，前十二年，深圳最好的外资企业，基本上我这个楼是第一站，后来可能搬到其它地方去了。我们的出租率，包括租金、外资入驻比例都是最高的，但是现在不行了，前海是国家战略，前海的所得税是15%，福田可能还是25%，我们有些企业就搬到前海去了。好在前海还有一个嘉里，可以尽量内部循环”。我觉得，解决这些问题不是运营商一方的事情，需要运营商、政府、协会甚至入驻的企业共同破解这个难题。
第三，建立楼宇经济新机制。这个楼宇是一个平台，虽然它是一栋楼，上面串了很多根线。比如，除了有楼宇经济的部门之外，我们有产业发展，产业发展对中心产区来讲是总部经济、金融和商务服务、文化、医药健康等等，大部分都在楼里，招商引资招了以后要往楼里来落。公共服务，我们的很多服务，人才服务、教育医疗，其实都和楼宇里的白领有关，特别是我们叫做“两新”的人群都在楼里。还有城市治理，比如防疫、停车。很多人都反映停车难，也跟楼宇经济很关联。另外，还有我们现在提的楼宇党建。其实它是很综合的东西。上午开闭门会的时候，这些城区有的是发改负责，有的是商务负责，有的是专门有一个楼宇办，但是一定是牵头部门，一定要把相关的部门都调动起来，我们才有希望。我觉得浙江的未来社区就很好，需要有未来的交通，公交、地铁要通过来，交通局应该配什么样的条件。我需要有未来的邻里、商业，商务局应该给我配什么样的条件。我需要有未来的教育、未来的医疗、未来的低碳。今天可能有杭州来的企业家、领导，大家的感受更深刻。这个楼一定需要楼宇办或者商务局、发改局牵头，把这些相关部门调动起来才能打造最好的营商环境。企业凭什么到这里来？一定是我的营商环境、楼宇环境比别的区要好。包括小的生态，运营商负责的楼内运营环境；包括大的营商环境，肯定是政府的职责，这些都是楼宇经济的方法。但是，这个东西需要建立一个机制，一定是一个部门牵头，把别的部门动起来。
第四，破解创新产业社区新模式。现在很多领导也在提“立起来的开发区”“立起来的产业园”。大家觉得楼宇和园区可能还有区别，实际上，我觉得没有本质区别。虽然它的用地性质、拿地方式、招商产业对象不一样，但它本质还是一个产业载体。我们也看到，现在越来越多的写字楼打造产业园，去年参会的新地中心就是四栋楼，在朝阳区，后来联合朝阳管委会打造了一个Web 3.0的产业园。现在综合性楼宇不行，要用20%的比例打造专业楼宇主题园区，这样能够支撑整个区域小的产业体系，如和平区的产业体系，或东城区的产业体系。要跳出一栋楼的概念，一组楼或一栋楼哪怕空间上不毗邻，完全可以支撑一个产业，或者支撑一个细分产业。
第五，构建高位发展新平台。这个楼不能独善其身，一定是依赖于我们所生存的板块，我们叫产业组团或产业板块。刚才陈主任特别详细介绍了朝阳区CBD，实际上今天参会的有国贸、中信、银泰、华贸、中海，好多都是CBD的楼。CBD的站位越高，CBD在北京市承担的功能越重要。CBD承担的发展使命、发展战略越重要，反而会赋能到每一栋楼宇。中信也好，国贸也好，招进来一些好的企业反过来为CBD赋能。我们也强调，一个区一定要有几个高站位的发展平台，这样可以为楼宇赋能，创造楼宇发展相对集中的、好的环境。
第六，出台楼宇经济新政策。这是老生常谈的问题，但我们觉得这个政策要有针对性。上午企业也提意见，说了很多政策，但是落地的时候企业查起来很麻烦，如怎么简洁明了，怎么把这个政策落到点上，怎么四两拨千斤。城区联盟搭建了一个平台，每个区都有政策，希望大家能够取长补短，多交流。
举一个例子，我们一会儿跟沈阳市和平区要签约共建东北首个“全国楼宇经济创新发展试验区”。我们现在做了一点点初步的工作，做了一个顶层设计。这个顶层设计有三大板块：一是高位发展新平台，要有高能级的发展平台；二是我们规划了8到10个产业社区，这些产业社区围绕着和平区的“4+1”产业；三是我们有细分的特色楼宇、专业楼宇。这样，企业在打价格战或争抢客户的时候，它的黏性、根植性相对而言就强了。
从大建设时代到大运营时代有一个根本性的变化，产业的组织形态是聚还是散？我们在锚定一个方向做成高地，做成制高点，还是同质化？另外，“十年不开张，开张管十年”主要是讲运营，虽然运营是苦活、累活，但是我们没有别的方向，我们还是要在运营上下工夫。
从运营商的角度，主题楼宇打造应该有定位，应该聚合产业生态、创新商业模式、提升产业价值、撬动政策扶持，更重要的是营造空间场景，每个产业需要的空间场景是不一样的。另外，应持续运营赋能。
给大家举两个例子，去年我们参会推荐了这个楼宇，叫星地中心。本来我想把负责人请过来，但是这次这个会人太多了。这个楼在去年9月份疫情期间刚落成，16万平米，就在酒仙桥，位置在朝阳的范围内。但是面临着很大的招商压力，当时我就建议他不要做综合性楼宇，一定要做主题楼宇。正好朝阳管委会也委托我们做一个调研，我们给管委会的建议也是这样，我们说应该选择星地中心包括大望京中心有几栋楼宇是刚建成的，共同打造主题楼宇。后来一拍即合，朝阳区做了一系列的工作，包括专项规划、产业政策、技术平台、应用场景、产业服务平台，拉着中信成立产业投资基金，还有专业研究平台、集群企业、特色活动。政府已经开了两次会了，Web 3.0大会前两天刚开了一场，包括特色产业园区（的会议），凡是入驻符合标准的企业、符合朝阳区标准的企业，政府补贴50%的租金，其实是“三赢”的解决。对企业来讲，不仅仅节省了租赁成本，非常难得的是这么好的产业生态；对楼宇来讲，有这么大的政策扶持，这么好的生态环境，招商容易了；对政府来讲，Web 3.0是新兴产业，我率先投入率先扶持，率先在这上面做文章，将来可能培育一个新的产业。
刚才讲的是产业园概念，另外这个案例全程医疗就是一个写字楼的概念。我们出差考察了一下，一栋写字楼改造成了一个共享医疗的综合体，二十多层的楼全是医疗机构，把商铺搬到了楼上。为什么能集聚这么多医疗机构？我们看的时候，只剩了100平米没有租出去了，全部是医疗机构，包括邵逸夫的体检中心。因为股东里有医疗的背景，迪安诊断是它的股东。另外，它做了很多共享，比如共享手术室，不用每个机构来做。共享药房，共享化验，如一般的抽血、化验。另外，把这个楼的医疗排污做好。还有一个非常重要的，因为医疗机构要审批，它有一个绿色通道，一个月可以批下来，其它机构没有这个条件，自己跑三四个月都下不来。所以，将来发展的过程中，一定是有专业的产业资源又有运营能力的机构胜出。现在我们面临着大量的城市更新，有很多低效、闲置的产业载体，怎么盘活它？即便我们把它改造得很好，但是如果没有方向，没有定位，还是一个同质化竞争。这个是杭州市独一家，我听说很多机构都给它抛橄榄枝，但是他们还想深耕杭州，还不急于往外跑。我只是举了这两个例子，还有很多新业态、新模式、新方法，都值得楼宇经济去尝试。
集群智库以及正在筹备的中国产业发展促进会楼宇经济分会，共同的使命是什么呢？第一，建言献策。我们是产业基础设施，不是一个简单的招商招租行为。现在总书记老提现代化产业体系，今年上半年提了很多次。产业体系要落地，要落在产业基础设施上，我们是有战略高度的。我们要呼吁，作为产业基础设施贡献了这么大的税收，政府应该给予扶持，整个环节从拿地到建设、招商、更新、退出都有一系列的政策扶持。第二，地方政府需要盘活存量资产，需要构建产业生态。我们的智库可以做顶层设计，协会的会员可以“八仙过海，各显其能”。这些优秀企业可以到一个城区深耕，从空间形态上焕新，从产业内容上焕新，重塑中心城区的竞争力。
最后用一句话总结：“向产而生，因产而荣”，打造高质量的产业基础设施。谢谢大家！
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