摘要：
久期财经讯，9月21日，穆迪已确认华润置地有限公司“Baa1”的发行人评级，并将展望从稳定下调至负面。与此同时，穆迪确认了华润置地中期票据(MTN)计划“(P)Baa1”的高级... 
久期财经讯，9月21日，穆迪已确认华润置地有限公司“Baa1”的发行人评级，并将展望从稳定下调至负面。
与此同时，穆迪确认了华润置地中期票据(MTN)计划“(P)Baa1”的高级无抵押评级，华润置地高级无抵押债券“Baa1”的评级，以及华润置地次级永续债券“Baa2”的评级。
穆迪副总裁兼高级分析师Kelly Chen表示：“负面展望反映了华润置地能否在未来12-18个月实现稳定的经营业绩以及其信用指标能否符合当前评级水平的不确定性，同时中国的房地产市场复苏前景不明朗，这一点从穆迪对该行业的负面展望中可见一斑。”
穆迪最近将中国的房地产行业展望从稳定调整为负面，原因是尽管政府采取了支持措施，购房者还是存有对项目完工和交付过早的担忧，这抑制了房地产销售。
同时也是华润置地首席分析师的Chen补充道：“评级确认反映了穆迪预期，即华润置地将维持其强大的市场地位，表现优于大盘，这要归功于其成熟的品牌;良好的土地储备质量(包括大量可以产生经常性租金收入的投资物业组合，足以缓冲中国房地产市场所存波动;以及政府所有权背景。”
评级理据
华润置地“Baa1”的发行人评级反映了该公司均衡的商业模式，其支持因素包括(1)所有及高质量土地资源主要位于全国高线城市;(2)其庞大的投资物业组合不断增长的经常性收入;(3)强大的融资渠道以及与国有母公司华润(集团)有限公司(China Resources (Holdings) Co., Ltd.，简称“华润集团”)运营协同效应。
这些优势被该公司对行业周期性和监管风险的敞口以及未来12-18个月的中等信用指标所抵消，这是由于该公司正在进行投资以扩大其住宅开发和投资组合。
穆迪预计，华润置地2023年至2024年的合同销售额将缓慢增长至3,150亿元至3,250亿元人民币。该机构还预计，在良好的运营现金流和稳定的债务水平的推动下，华润置地的债务/资本比率在未来12至18个月将保持在42%，而截至2023年6月为止的前12个月内为44%。同样，未来12至18个月，由收入增长，同时利润率保持稳定，该公司的EBIT/利息覆盖率将微升至5.8倍至6.0倍，而截至2023年6月为止的前12个月内为5.6倍。也就是说，鉴于中国房地产行业充满挑战的经营环境，华润置地预期改善仍存在不确定性。
尽管华润置地在一二线城市良好的土地质量和强大的市场地位将继续支撑其销售业绩，但行业周期性和疲软的行业基本面将增加公司的运营波动性。穆迪还担心，房地产行业的根本性转变所带来的销售增长前景低迷以及盈利能力下降，将给华润置地带来挑战，并危及其去杠杆化进程。
华润置地的流动资金充足，这得益于该公司充足的现金持有量、分布合理的短期债务到期日以及良好的离岸和在岸融资渠道。穆迪预计，未来12-18个月，该公司的现金持有量和预计运营现金流将足以覆盖其承诺的土地付款和再融资需求。
截至2023年6月30日，华润置地的无限制现金/短期债务覆盖率保持在2.2倍的稳健水平。华润置地与母公司华润集团(持有华润置地59.55%股份)联系紧密，且母公司也将为华润置地融资提供帮助。
就环境、社会和治理(ESG)因素而言，华润置地的“Baa1”发行人评级包含公司(1)审慎的财务管理以平衡业务扩张与财务杠杆;(2)大部分股权由华润集团持有，华润集团受中央政府监督及监察;(3)根据《香港交易所上市公司管治守则》的规定披露重大关联方交易;及(4)多元化董事会及六个特别委员会以监督营运。
可能引起评级上调或下调的因素
考虑到展望为负面，评级上调的可能性不大。
如果华润置地(1)实现稳定的合同销售并保持审慎的财务管理，(2)改善其信用指标，以及(3)以较低的借款成本保持良好的融资渠道，穆迪可能会将公司的展望调整为稳定。
可能导致展望调整为稳定的信用指标包括EBIT/利息持续高于5.5倍-6.0倍，而其债务/资本比率持续保持在40%左右。
另一方面，如果(1)华润置地的业务未能恢复到穆迪此前预期的水平，(2)流动性缓冲或融资渠道减弱;或(3)信用指标进一步恶化，穆迪可能会下调评级。
可能导致评级下调的信用指标包括EBIT/利息持续低于5.0倍-5.5倍，调整后的债务/资本比率持续高于45%，或经常性收入/利息覆盖率持续低于100%以下。
华润置地成立于1996年，是中国龙头房地产投资和开发公司。截至2022年底，该公司拥有房地产开发土地储备，总建筑面积5,491万平方米。华润置地的投资物业包括高端商场、写字楼及酒店，于2022年底的营运总楼面面积为997万平方米，另有987万平方米的土地储备楼面面积。2022年全年营收为2070亿元人民币。
华润置地于1996年在港交所上市，自2010年以来一直是恒生指数成分股。截至2022年底，华润置地59.55%的股份由华润集团持有，华润集团最终由国务院拥有。
