摘要：
炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！ 文|冯仑、张跃（微信公众号：风马牛地产研究院） 前些天，冯叔与老友张跃就‘人生、信仰与活楼’... 炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！
文|冯仑、张跃（微信公众号：风马牛地产研究院）
前些天，冯叔与老友张跃就‘人生、信仰与活楼’这个话题进行了一场直播对谈。
张跃，远大科技集团董事长兼总裁，中国第一个拥有飞机驾照的企业家。他创立的远大集团是个神奇的存在，不贷款、不上市、不多元化，多年来一直是湖南民营企业的代表。
张跃是如何成为张跃的？为什么冯叔和张跃都认为‘活楼’是改变世界的建筑？他们究竟是如何思考的？
‘风马牛地产研究院’整理了这场直播的部分内容，希望能对大家有所启发。
一、关于人生
① 远大的起源：关注社会需求
冯叔：我第一次来远大城是跟王石一起的。远大集团一开始是做空调的，我们来远大时，远大刚开始做跟住宅相关的产品实验。第一次来，我就被远大的理想所感动，被这里的氛围所感染。
你以前其实做了很多事情，但现在很多年轻人对你个人的了解不如对远大产品了解得多，这是远大不同于其他企业的品质。你们做得更多的是更好地让产品服务于客户，改变世界，而不是个人在外边讲很多。
你最早做空调是什么起因，后来为什么又做可持续建筑？
张跃：我们公司的整个演变历史跟关注社会需求完全连在一起。20 世纪 80 年代，那时候解决不了冬天的暖气问题，北方很舒服，南方很难受，我就想南方是不是也能有采暖，但锅炉爆炸的事情让我们很警惕，于是开发无压锅炉。
锅炉做到四个年头，发现夏天很热但当时缺电，很多工厂只能工作 3 天，再休息 3 天，我们就研究不用电的空调，生产出以工业废热、发电尾气及天然气为能源的非电空调。搞空调十几年后，发现建筑也可以进行隔热改造工程。
②不贷款、不上市、不多元化
冯叔：当时远大已经做到自然空调世界第一，按照这样的逻辑，中国很多企业家会选择去上市、进行资本运作，然后扩大规模、占领市场。你为什么没走这条路，而是转头去做可持续建筑？
张跃：1994 年就有专门搞上市的基金公司联系我们，差不多 30 年了，但没上市是对的，我们觉得上市太复杂了，再说上市的目的，如果为了融资，我们当时又不缺钱，20 多年都没有向银行贷过款，没向任何人借过钱，所以完全不考虑（上市）这件事，别把自己弄得太复杂。
冯叔：其实这也是你和远大的一个特点，就是专注做事，不让复杂、不相干的事分散精力。
张跃：应该算是我的个性，不愿意牵扯任何复杂的事，而是把精力用在经营、研发产品上，尤其我总有新点子出来。要是上市公司就挺复杂、挺麻烦，很多人就会质问你。一个独立公司，你想怎么做就怎么做嘛。某种意义上说，我们能有这么多的原始创新技术，跟我们没上市是有关系的。
冯叔：不被资本或者投资人简单地驱使。
张跃：也不会被别人的观点左右，他们怎么看跟我没关系。所以过去就做了这么多东西，不论是空调、空气品质、建筑本身，里面的抗震问题、节能问题、品质问题，甚至工厂化中如何保证质量、提高效率、降低成本的问题，都一一解决了，后来又做芯板路桥、风电产品等。我相信每一种产品对人类的生活质量和气候保护都有着根本性改变。
二、关于信仰
①三年不出门、不社交，专注聚焦技术
冯叔：我上一次来远大见张跃，他跟我说，三年没有出这个园子了。那天晚上，我俩憋不住就偷偷出去了下，这也是张跃三年来第一次出去。他也不在外边吃饭，几乎把所有社交减到最少。这种情况下，14 年投入 90 亿元来做可持续建筑，让住宅可以在工厂里生产。
其实，我们民营企业里，科技企业也好、地产行业也好，一直都是有不同选择的，但像这样完全出于对环境和社会考虑、致力于用技术改变世界的企业，从我身边来看，远大是唯一的，不是因为利润和赚钱，而是着眼于创新，宁愿 14 年来不赚钱、不断投钱进去。
大概 10 年前，我和张跃在墨西哥坎昆参加气候大会时，曾在海边散步了一个多小时，我那时候畅想立体城市，并不懂太多技术，但张跃就完全投身到技术和解决难题的过程中，今天这个活楼建筑住宅产品，已经完全可以像汽车一样销售了。
张跃：还是要把我们在坎昆的对话延续下去，城市是要竖向发展的，事实上保护气候和提高生活质量都有一个共同的地方，就是通勤，每日往返通勤的能耗，不仅是对市民时间和精力的磨损，还是对国家精神财富和人力资源财富的磨耗。
如果把城市密度增大，在同一个区域内，既有工作、居住，又有医疗、教育和娱乐，我们每天的活动半径变小，在全球范围内，可以带来 25-30% 的减排。这是我们下一步要做的事情，推动建筑本身的隔热节能；建筑材料的永久性，拥有 1000 年寿命；同时推动高密度城市。
②目标越大、困难越小，目标越小、困难越大
冯叔：之前你跟大家分享过一个理念，我也感同身受。‘预期、目标或欲望越大时，对眼前的困难越能够承受，而且不当回事儿。’
张跃：这就是分子和分母的关系，比如，工业化住宅有 60 万亿元的市场，我的活楼产品可以得到一个机会，那平常遇到的困难算什么？根本不算。现在遇到的不过是 6 亿元的困难，或者 20 亿元的损失，但是之后是 60 万亿元的市场。
冯叔：心大了，承受力也大了，眼前的困难就小了。就好比说，我的承受力是 100 万，缺 100 万时，对这个事的感受就就是困难特别大，但是，如果我的欲望是几千亿，那么差 100 万，我心里就感觉这不是多大的事。
张跃：有人跟我说，‘在你嘴里，好像创新很容易的，难道真的有那么容易吗？’我说，‘不容易，只是跟你说的时间有限，只能轻描淡写、删繁就简嘛，创新是天天会遇到困难的，尤其是要真金白银花出去的。’我要是个上市公司或多元股份公司，我这个老板早就被人家炒掉了，困难太多了，但是对我来说它不是困难。
为什么不是困难？是因为我的目标在那里，60 万亿的市场规模。
③靠创新解决地产商爆雷问题
冯叔：我知道为什么当初（推动立体城市）遇到了很多障碍，其实是缺你这个东西。大家一听用钢筋混凝土，老反驳我说，你做一个水泥森林对城市有什么好？现在我可以回答了，我们叫不锈钢森林。
张跃：对的，由于科技化的结构，使得高层甚至超高层变得很便宜。现在远大在帮六七个客户做 1000 米以上超高层的方案，比如印尼新首都努桑塔拉、法国巴黎的拉德芳斯、墨西哥城和迪拜等，因为量大且重量轻，把传统意义上的超高层建筑的奢侈品概念彻底破解。
冯叔：我一直在讲创新，不要老看着地产行业在爆雷，我们也在用创新来解决爆雷、人居环境改善和品质提升的问题。
张跃：爆雷看上去是行业大形势，但其实都是有原因的。老板、决策人想快速扩张自己，冒了很多资金、经营上的风险。但你用活楼来做的话，一切都是可预期，我们的建造速度快，你可以更快地发展自己，没有经济上的风险，客户对你也信任，因为活楼是工厂化、标准化的产品，100% 交付，不会烂尾。
所以曾经爆雷的地产老板们，跟活楼来合作的话，可以最小风险或是零风险来使企业快速发展，甚至还可以考虑在全世界发展，因为模块化是可以按集装箱的尺寸全世界运输的。
另外，一家公司的能力是有限的，远大提供技术，可以跟任何承包方、承建方或地产公司进行合作，除了简单的买卖关系外，还可以跟地产上下游产业链进行生产方式、供应链的合作。
三、关于活楼
①14 年投入 90 亿元，像汽车一样盖房子
冯叔：最近来远大考察的人越来越多，很多还都是地产商，这是个特别重要的转折点。大家看地产行业，看到的一面都是爆雷，实际上还有个趋势叫创新。我知道，张跃花了 14 年时间，累计投入 90 亿元，用的都是自己的钱，就做了一件事情--解决住宅的工厂化生产。
也就是说，以后我们住的房子，可以都在远大生产线上，像汽车一样做出来，然后到现场一天安装 10 层，然后空气品质好、面积得房率高，规模到达一定量的话，成本还比传统盖房方式低，另外建筑本身还能移动，而且安全、防震、防火等等。
张跃：活楼与传统建筑对比，主要有这 6 方面优势。
第一，建筑方式不同，活楼完全是工厂化制造，通过流水线来生产。目前，人类所有的科技都很先进了，但关系最密切的建造方式反倒是很落后，没有真正地用上现代科技，近百年来都是一样的，设计院设计、包工头施工、地产商售卖，在整个链条中，地产商的角色像是一个倒卖者，而不是真正的技术提供方。
活楼通过工业的手段来解决这个问题，把建筑变成一个产品，一个类似轿车、飞机的东西。虽然这是很难解决的问题，但也是非常大的进步，最重要的是，大家有这个意识，人类要跟上现代科技，用工业的方法来解决住房的问题，不能用手工业的方法。
第二，传统建筑是钢筋水泥土的房子，本身就有几大缺点：
不抗震，今年土耳其南部接连发生 7 级以上大地震，作为经济合作与发展组织（OECD）创始会员国，土耳其算是比较发达的国家了，但地震后还是一片一片的倒；不能传承，一般住宅只有 50、60 年的寿命，它不能成为我们的财富，很多人说买个房子留给小孩，但其实留下的是个垃圾；甚至对气候破坏很大，前几天，一个国外客户告诉我，最近的研究结果，全世界 10% 二氧化碳排放、20% 大气污染都是来自混凝土。
而我们自己原创发明的不锈钢芯板材料，重量特别轻、用量也少，比用钢还便宜，能够在价格层面跟混凝土竞争。
冯叔：用芯板以后，活楼建筑的自重是传统建筑的多少？
张跃：1/10，活楼建筑的自重是 170公斤/㎡，传统钢筋混凝土建筑加上精装修是1.7 吨/㎡。还有一个好处，能省掉 80-90% 的地基成本。
第三，舒适节能，通过 22 公分的岩棉隔热、四层玻璃窗、窗外遮阳、窗内隔热和新风热回收等 5 大措施，采用近零能耗建筑标准及被动房标准，一下子能使建筑能源降低 90%。
第四，空气品质，我们发明洁净新风机已经十几年了，能够一直用的人很少，大家总觉得我开个窗户就可以，但不知道大气中的二氧化碳，煤炭、火力发电厂和车辆的粉尘、烟雾都会吸入到肺中。
所以一个房间空气品质好的话，必须要用新风机，它解决开窗通风问题，又解决过滤室外脏空气的问题，更是隔绝了噪音。毕竟，现在大多数人生活在城市中心地区，不同程度地存在污染、噪音等精神伤害。
第五，房间布局极为灵活，12X4.8 米的空间没有任何障碍，无柱无承重墙，以前开发商设计的空间，只能被动接受，但这个活楼等于是自己可以决定空间如何使用。
根据单身、生育、养老的不同需求，你可以没有厨房，把一面墙挪开，让客厅大一些、卧室小一点，或者把两间卧室变成一间。这是真正的工业活楼，这些模块化建筑看上去很死板，其实是唯一能让房屋变成活的东西的产品。
第六，高效率交付，由于是工厂化，可以把所有客户需求都预先一次性解决，我们还设计对接了全球通用的集装箱尺寸运输，现场展开后房间宽一倍，达到 4.8 米。方便的物流使得活楼可以抵达城市或山村的任何一个角落。
②传统建筑 VS 工业化住宅，两年半 VS 半年
冯叔：我补充一点，从效率角度来看，传统开发商建造住宅大概要两年到两年半时间，工业化住宅从前期准备开始到最后交付，快一点就是三个月。
张跃：如果这样算的话，估计要半年时间。第一个月，办政府的手续；第二个月，买到土地、开始施工，光是地基就要三个月；第三个月，工厂生产还有检验流程，最后到安装交付，通常一天3层，不管你房子多大，最慢最慢一个月就能装完。
冯叔：所以能省两年时间，之前 100 米的住宅用传统方式建造要两年半时间，现在工厂化生产只要 6 个月，这就是效率，效率对应就是成本，以后我们一定就是买现房。就不能想象现在买汽车，买个毛坯车、预售车，没有这样的车。
我刚才说，地产行业一头是爆雷，另一头是创新。以后怎么样做到地产公司不爆雷，我的体会就是用远大技术和产品。为什么呢？对客户来说，保证你交钱能拿到成品，绝对不会烂尾，开发商就不爆雷了嘛。关键价格也不高，还是精装修。
