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近4万人围观,冯仑和张跃直播干货观点揭秘!(上)

admin 09-28 1
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近4万人围观,冯仑和张跃直播干货观点揭秘!(上)

  文|冯仑、张跃(微信公众号:风马牛地产研究院)

  前些天,冯叔与老友张跃就‘人生、信仰与活楼’这个话题进行了一场直播对谈。

  张跃,远大科技集团董事长兼总裁,中国第一个拥有飞机驾照的企业家。他创立的远大集团是个神奇的存在,不贷款、不上市、不多元化,多年来一直是湖南民营企业的代表。

  张跃是如何成为张跃的?为什么冯叔和张跃都认为‘活楼’是改变世界的建筑?他们究竟是如何思考的?

  ‘风马牛地产研究院’整理了这场直播的部分内容,希望能对大家有所启发。

  一、关于人生

  ① 远大的起源:关注社会需求

  冯叔:我第一次来远大城是跟王石一起的。远大集团一开始是做空调的,我们来远大时,远大刚开始做跟住宅相关的产品实验。第一次来,我就被远大的理想所感动,被这里的氛围所感染。

  你以前其实做了很多事情,但现在很多年轻人对你个人的了解不如对远大产品了解得多,这是远大不同于其他企业的品质。你们做得更多的是更好地让产品服务于客户,改变世界,而不是个人在外边讲很多。

  你最早做空调是什么起因,后来为什么又做可持续建筑?

  张跃:我们公司的整个演变历史跟关注社会需求完全连在一起。20 世纪 80 年代,那时候解决不了冬天的暖气问题,北方很舒服,南方很难受,我就想南方是不是也能有采暖,但锅炉爆炸的事情让我们很警惕,于是开发无压锅炉。

  锅炉做到四个年头,发现夏天很热但当时缺电,很多工厂只能工作 3 天,再休息 3 天,我们就研究不用电的空调,生产出以工业废热、发电尾气及天然气为能源的非电空调。搞空调十几年后,发现建筑也可以进行隔热改造工程。

  ②不贷款、不上市、不多元化

  冯叔:当时远大已经做到自然空调世界第一,按照这样的逻辑,中国很多企业家会选择去上市、进行资本运作,然后扩大规模、占领市场。你为什么没走这条路,而是转头去做可持续建筑?

近4万人围观,冯仑和张跃直播干货观点揭秘!(上)

  张跃:1994 年就有专门搞上市的基金公司联系我们,差不多 30 年了,但没上市是对的,我们觉得上市太复杂了,再说上市的目的,如果为了融资,我们当时又不缺钱,20 多年都没有向银行贷过款,没向任何人借过钱,所以完全不考虑(上市)这件事,别把自己弄得太复杂。

  冯叔:其实这也是你和远大的一个特点,就是专注做事,不让复杂、不相干的事分散精力。

  张跃:应该算是我的个性,不愿意牵扯任何复杂的事,而是把精力用在经营、研发产品上,尤其我总有新点子出来。要是上市公司就挺复杂、挺麻烦,很多人就会质问你。一个独立公司,你想怎么做就怎么做嘛。某种意义上说,我们能有这么多的原始创新技术,跟我们没上市是有关系的。

  冯叔:不被资本或者投资人简单地驱使。

  张跃:也不会被别人的观点左右,他们怎么看跟我没关系。所以过去就做了这么多东西,不论是空调、空气品质、建筑本身,里面的抗震问题、节能问题、品质问题,甚至工厂化中如何保证质量、提高效率、降低成本的问题,都一一解决了,后来又做芯板路桥、风电产品等。我相信每一种产品对人类的生活质量和气候保护都有着根本性改变。

  二、关于信仰

  ①三年不出门、不社交,专注聚焦技术

  冯叔:我上一次来远大见张跃,他跟我说,三年没有出这个园子了。那天晚上,我俩憋不住就偷偷出去了下,这也是张跃三年来第一次出去。他也不在外边吃饭,几乎把所有社交减到最少。这种情况下,14 年投入 90 亿元来做可持续建筑,让住宅可以在工厂里生产。

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  其实,我们民营企业里,科技企业也好、地产行业也好,一直都是有不同选择的,但像这样完全出于对环境和社会考虑、致力于用技术改变世界的企业,从我身边来看,远大是唯一的,不是因为利润和赚钱,而是着眼于创新,宁愿 14 年来不赚钱、不断投钱进去。

  大概 10 年前,我和张跃在墨西哥坎昆参加气候大会时,曾在海边散步了一个多小时,我那时候畅想立体城市,并不懂太多技术,但张跃就完全投身到技术和解决难题的过程中,今天这个活楼建筑住宅产品,已经完全可以像汽车一样销售了。

  张跃:还是要把我们在坎昆的对话延续下去,城市是要竖向发展的,事实上保护气候和提高生活质量都有一个共同的地方,就是通勤,每日往返通勤的能耗,不仅是对市民时间和精力的磨损,还是对国家精神财富和人力资源财富的磨耗。

  如果把城市密度增大,在同一个区域内,既有工作、居住,又有医疗、教育和娱乐,我们每天的活动半径变小,在全球范围内,可以带来 25-30% 的减排。这是我们下一步要做的事情,推动建筑本身的隔热节能;建筑材料的永久性,拥有 1000 年寿命;同时推动高密度城市。

  ②目标越大、困难越小,目标越小、困难越大

  冯叔:之前你跟大家分享过一个理念,我也感同身受。‘预期、目标或欲望越大时,对眼前的困难越能够承受,而且不当回事儿。’

  张跃:这就是分子和分母的关系,比如,工业化住宅有 60 万亿元的市场,我的活楼产品可以得到一个机会,那平常遇到的困难算什么?根本不算。现在遇到的不过是 6 亿元的困难,或者 20 亿元的损失,但是之后是 60 万亿元的市场。

  冯叔:心大了,承受力也大了,眼前的困难就小了。就好比说,我的承受力是 100 万,缺 100 万时,对这个事的感受就就是困难特别大,但是,如果我的欲望是几千亿,那么差 100 万,我心里就感觉这不是多大的事。

  张跃:有人跟我说,‘在你嘴里,好像创新很容易的,难道真的有那么容易吗?’我说,‘不容易,只是跟你说的时间有限,只能轻描淡写、删繁就简嘛,创新是天天会遇到困难的,尤其是要真金白银花出去的。’我要是个上市公司或多元股份公司,我这个老板早就被人家炒掉了,困难太多了,但是对我来说它不是困难。

  为什么不是困难?是因为我的目标在那里,60 万亿的市场规模。

  ③靠创新解决地产商爆雷问题

  冯叔:我知道为什么当初(推动立体城市)遇到了很多障碍,其实是缺你这个东西。大家一听用钢筋混凝土,老反驳我说,你做一个水泥森林对城市有什么好?现在我可以回答了,我们叫不锈钢森林。

  张跃:对的,由于科技化的结构,使得高层甚至超高层变得很便宜。现在远大在帮六七个客户做 1000 米以上超高层的方案,比如印尼新首都努桑塔拉、法国巴黎的拉德芳斯、墨西哥城和迪拜等,因为量大且重量轻,把传统意义上的超高层建筑的奢侈品概念彻底破解。

  冯叔:我一直在讲创新,不要老看着地产行业在爆雷,我们也在用创新来解决爆雷、人居环境改善和品质提升的问题。

  张跃:爆雷看上去是行业大形势,但其实都是有原因的。老板、决策人想快速扩张自己,冒了很多资金、经营上的风险。但你用活楼来做的话,一切都是可预期,我们的建造速度快,你可以更快地发展自己,没有经济上的风险,客户对你也信任,因为活楼是工厂化、标准化的产品,100% 交付,不会烂尾。

  所以曾经爆雷的地产老板们,跟活楼来合作的话,可以最小风险或是零风险来使企业快速发展,甚至还可以考虑在全世界发展,因为模块化是可以按集装箱的尺寸全世界运输的。

  另外,一家公司的能力是有限的,远大提供技术,可以跟任何承包方、承建方或地产公司进行合作,除了简单的买卖关系外,还可以跟地产上下游产业链进行生产方式、供应链的合作。

  三、关于活楼

  ①14 年投入 90 亿元,像汽车一样盖房子

  冯叔:最近来远大考察的人越来越多,很多还都是地产商,这是个特别重要的转折点。大家看地产行业,看到的一面都是爆雷,实际上还有个趋势叫创新。我知道,张跃花了 14 年时间,累计投入 90 亿元,用的都是自己的钱,就做了一件事情--解决住宅的工厂化生产。

  也就是说,以后我们住的房子,可以都在远大生产线上,像汽车一样做出来,然后到现场一天安装 10 层,然后空气品质好、面积得房率高,规模到达一定量的话,成本还比传统盖房方式低,另外建筑本身还能移动,而且安全、防震、防火等等。

  张跃:活楼与传统建筑对比,主要有这 6 方面优势。

  第一,建筑方式不同,活楼完全是工厂化制造,通过流水线来生产。目前,人类所有的科技都很先进了,但关系最密切的建造方式反倒是很落后,没有真正地用上现代科技,近百年来都是一样的,设计院设计、包工头施工、地产商售卖,在整个链条中,地产商的角色像是一个倒卖者,而不是真正的技术提供方。

  活楼通过工业的手段来解决这个问题,把建筑变成一个产品,一个类似轿车、飞机的东西。虽然这是很难解决的问题,但也是非常大的进步,最重要的是,大家有这个意识,人类要跟上现代科技,用工业的方法来解决住房的问题,不能用手工业的方法。

  第二,传统建筑是钢筋水泥土的房子,本身就有几大缺点:

  不抗震,今年土耳其南部接连发生 7 级以上大地震,作为经济合作与发展组织(OECD)创始会员国,土耳其算是比较发达的国家了,但地震后还是一片一片的倒;不能传承,一般住宅只有 50、60 年的寿命,它不能成为我们的财富,很多人说买个房子留给小孩,但其实留下的是个垃圾;甚至对气候破坏很大,前几天,一个国外客户告诉我,最近的研究结果,全世界 10% 二氧化碳排放、20% 大气污染都是来自混凝土。

  而我们自己原创发明的不锈钢芯板材料,重量特别轻、用量也少,比用钢还便宜,能够在价格层面跟混凝土竞争。

  冯叔:用芯板以后,活楼建筑的自重是传统建筑的多少?

  张跃:1/10,活楼建筑的自重是 170公斤/㎡,传统钢筋混凝土建筑加上精装修是1.7 吨/㎡。还有一个好处,能省掉 80-90% 的地基成本。

  第三,舒适节能,通过 22 公分的岩棉隔热、四层玻璃窗、窗外遮阳、窗内隔热和新风热回收等 5 大措施,采用近零能耗建筑标准及被动房标准,一下子能使建筑能源降低 90%。

  第四,空气品质,我们发明洁净新风机已经十几年了,能够一直用的人很少,大家总觉得我开个窗户就可以,但不知道大气中的二氧化碳,煤炭、火力发电厂和车辆的粉尘、烟雾都会吸入到肺中。

  所以一个房间空气品质好的话,必须要用新风机,它解决开窗通风问题,又解决过滤室外脏空气的问题,更是隔绝了噪音。毕竟,现在大多数人生活在城市中心地区,不同程度地存在污染、噪音等精神伤害。

  第五,房间布局极为灵活,12X4.8 米的空间没有任何障碍,无柱无承重墙,以前开发商设计的空间,只能被动接受,但这个活楼等于是自己可以决定空间如何使用。

  根据单身、生育、养老的不同需求,你可以没有厨房,把一面墙挪开,让客厅大一些、卧室小一点,或者把两间卧室变成一间。这是真正的工业活楼,这些模块化建筑看上去很死板,其实是唯一能让房屋变成活的东西的产品。

  第六,高效率交付,由于是工厂化,可以把所有客户需求都预先一次性解决,我们还设计对接了全球通用的集装箱尺寸运输,现场展开后房间宽一倍,达到 4.8 米。方便的物流使得活楼可以抵达城市或山村的任何一个角落。

  ②传统建筑 VS 工业化住宅,两年半 VS 半年

  冯叔:我补充一点,从效率角度来看,传统开发商建造住宅大概要两年到两年半时间,工业化住宅从前期准备开始到最后交付,快一点就是三个月。

  张跃:如果这样算的话,估计要半年时间。第一个月,办政府的手续;第二个月,买到土地、开始施工,光是地基就要三个月;第三个月,工厂生产还有检验流程,最后到安装交付,通常一天3层,不管你房子多大,最慢最慢一个月就能装完。

  冯叔:所以能省两年时间,之前 100 米的住宅用传统方式建造要两年半时间,现在工厂化生产只要 6 个月,这就是效率,效率对应就是成本,以后我们一定就是买现房。就不能想象现在买汽车,买个毛坯车、预售车,没有这样的车。

  我刚才说,地产行业一头是爆雷,另一头是创新。以后怎么样做到地产公司不爆雷,我的体会就是用远大技术和产品。为什么呢?对客户来说,保证你交钱能拿到成品,绝对不会烂尾,开发商就不爆雷了嘛。关键价格也不高,还是精装修。

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