摘要：
来源：中国经营报 本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道 华润置地（1109.HK）原执行董事吴向东，从华夏幸福（600340.SH）黯然退场，其身后留下的华夏幸福南方总部诸多... 来源：中国经营报
本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
华润置地（1109.HK）原执行董事吴向东，从华夏幸福（600340.SH）黯然退场，其身后留下的华夏幸福南方总部诸多资产亦随之搁浅，而老东家扮演起了“白衣骑士”的角色。
日前，华夏幸福公告称，公司下属公司已与华润置地签署《华夏幸福南方总部资产包整体转让协议》及其相关协议，并已完成标的股权持有人变更的工商登记手续等交割事宜。经双方确认，交易先决条件均已达成。
据此前披露，上述收购事项涉及4家公司的股权及其开发的项目，以及华夏幸福对前述标的约142.34亿元往来债权。其中，标的股权转让价款为4元，标的债券转让价款约124亿元，以上合计金额为124亿元。
《中国经营报》记者注意到，早在2022年中期业绩会上，华润置地管理层就曾表示，将积极抢抓市场上的优质收并购机会，“该出手时就出手。”其认为，“核心区域的优质土地储备能规避行业去化疲弱带来的经营风险。”
海通证券房地产首席分析师涂力磊认为，上述收购符合华润置地坚持以战略引领投资，聚焦重点主要城市及核心区域的策略。华夏幸福方面考虑到公司并无成熟商办业务开发经验，出售资产也有利于其聚焦城市运营，推动债务风险的化解。
华夏幸福南方总部“清空”
根据《华夏幸福南方总部资产包整体转让协议》及其相关协议，华夏幸福4家全资子公司约定将其各自持有的4家下属公司股权，以及华夏幸福持有的标的债权转让给华润置地，标的股权包括华御江（武汉）房地产开发有限公司（以下简称“华御江”）100%股权、华御汉（武汉）房地产开发有限公司（以下简称“华御汉”）100%股权、华御元（南京）房地产开发有限公司（以下简称“华御元”）60%股权、华御城（深圳）物业管理有限公司（以下简称“华御城”）100%股权。
华润置地通过受让上述标的股权公司，间接取得武汉长江中心项目、武汉中北路项目（即武汉沙湖中心）和南京大校场项目。华夏幸福2022年半年报显示，截至2022年6月末，上述3个项目的总投资额达351亿元。
华夏幸福在公告中表示，交易价款在资产审计评估结果的基础上进行一定程度折价，是双方综合考虑当前房地产行业环境持续低迷，收并购市场为买方市场，且交易涉及金额较大，项目中包含较大体量持有商办物业等多重因素后协商确定的，交易价格处于合理区间。根据公司初步测算，此次交易预计形成税前亏损约21.3亿元。
经审计，截至2022年9月30日，华御江、华御汉、华御元、华御城的净资产分别约为-6.91亿元、1.72亿元、13.82亿元、-1397万元。2022年前9个月，上述公司的净利润分别约为-11.02亿元、-7476万元、-6.6亿元、455万元。其中，华御江、华御汉的营业收入均为0。其中，武汉长江中心由华御江开发，武汉沙湖中心由华御汉开发、南京大校场由华御元开发。
值得注意的是，上述华夏幸福南方总部资产包涉及的3个项目，承载着曾经一手打造出万象城（华润置地旗下商业地产品牌）的明星经理人吴向东的梦想。
2019年2月，华润置地公告称，吴向东因个人职业发展规划辞任公司执行董事、提名委员会主席、企业管治委员会成员及执行委员会成员。其在2005年正式进入华润置地，是公司发展的重要人物。随后，吴向东出任华夏幸福首席执行官暨总裁，全面负责公司业务。不过，吴向东并未北上，而是留在深圳华润大厦办公。华夏幸福也成立“北京+深圳”的南北双总部格局，吴向东为南方总部负责人。
加入华夏幸福的吴向东曾公开表示，“要做中国最好的商业地产项目，最终成为最好的商业地产发展商或运营商之一。”2019年，华夏幸福拿地金额同比增长约204%至311亿元，投资类型开始向商业地产倾斜，包括斥资116亿元拿下武汉长江中心项目。2020年，公司拿地金额再度攀升至418亿元，收入囊中的项目还有武汉沙湖中心、南京大校场等项目。
不过，2021年年初，华夏幸福正式官宣债务违约，公司流动性出现阶段性紧张。为化解公司债务风险，加快促进公司有序经营，公司积极协调各方商讨多种方式解决当前问题。
2021年10月，华夏幸福披露债务重组计划，根据安排，公司对于变现能力强的资产，将积极寻找资金实力强、协同效应好的潜在投资者予以出售，回笼资金将主要用于公司及下属公司偿付金融债务。基于上述背景，公司拟实施转让华御江、华御汉等4家全资子公司的股权及债权交易。
2022年底，华夏幸福与华润置地达成合作。近日，华夏幸福披露称，目前各方就南京大校场项目限高问题尚在沟通协商，暂未取得双方认可的调整限高文件，根据协议约定，华润置地有权在第一笔转让价款中暂扣12.5亿元。基于上述进展及协议约定，华润置地已于2023年4月3日将第一笔转让价款中的27.5亿元支付至公司指定账户。
4月11日，华夏幸福发布的债务风险处置进展情况报告显示，截至2023年2月28日，公司累计未能如期偿还债务金额合计321.01亿元。
华润置地加仓华中市场
对于接盘华夏幸福南方总部资产包，华润置地在公告中表示，目标项目位于武汉及南京的核心区域，享有优越的地理位置及交通网络优势，具有长远发展潜力。管理层认为，目标项目符合公司的长期发展战略及投资策略，有助于巩固和提升公司在中国的市场份额及竞争力，并持续为公司带来投资回报。
光大证券房地产研究方向首席分析师何缅南表示，预计上述收购将提升华润置地在武汉和南京的可售资源与品牌知名度，公司在武汉、南京的销售市场占有率有望进一步提升。此外，交易总代价124亿元仍具备一定折价收购优势，或将有助于华润置地未来结算利润的提升。
值得一提的是，就在宣布完成对上述目标公司的收购后，4月4日，华润置地公告称，成立合营企业以在武汉进行物业发展。该事项涉及位于武汉江岸区建设大道西北侧、惠济二路东侧的一宗土地，总地盘面积约为2.2万平方米，合营企业拟将该土地重建为包括私人住宅物业及商业物业。
为此，华润置地关联企业——武汉润置房地产开发有限公司（以下简称“武汉润置”）、珠海横琴润弘叁号投资企业（有限合伙）（以下简称“横琴润弘”）与武汉格律诗房地产开发（以下简称“武汉格律诗”）订立合作协议，由武汉润置购买武汉格律诗合营企业51%股权及51%债权人权利，代价约为2.9亿元；横琴润弘购买武汉格律诗合营企业9%股权及9%债权人权利，代价约为5117.5万元。上述交易完成后，合营企业将由华润置地、武汉格律诗、华润资产管理有限公司（横琴润弘母公司）分别持有最终实益。
华润置地表示，合营企业操盘的土地拆改后重建将有较大规模，可能成为具有区域影响力的综合项目。与其他两方开发成立合营企业，将分摊该土地的开发成本及所有未来溢利，从而分享其风险及利益。公司认为，公司的现金流量状况将受惠于开发该土地的较低资本需求，而重建该土地将进一步提升公司的盈利能力。
年报显示，2022年，华润置地综合营业额为2070.6亿元，同比下降2.4%；综合毛利率为26.2%，其中，开发物业和投资物业（包括酒店经营）毛利率相比2021年均出现下滑。扣除投资物业重估增值后，2022年，公司核心股东应占溢利270亿元，同比增长1.5%；计入投资物业重估增值后的股东应占溢利280.9亿元，同比减少13.3%。
开发物业方面，2022年，华润置地实现签约额3013.3亿元（同比下降4.6%），签约面积同比下降18.8%至1425万平方米，权益签约金额2088.1亿元，全年结算面积1233万平方米，同比下降16.5%，开发物业结算毛利率为23%。
记者注意到，从区域上看，华东大区、华北大区为华润置地签约额的主要来源，合计占比约54%，其次为华西大区（10.5%）、华中大区（9.7%）、华南大区（8.5%）及其他。
2022年下半年，华润置地在收并购市场上相继完成落子。业务规模扩张的同时，公司在2022年的负债规模增速高于同期水平，其债务总额较2021年同期增加325.97亿元至2300.37亿元，其中一年内到期债务同比增加约15%，达627.43亿元。
