摘要：
炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！ 来源：三联生活周刊 楼市的寒意还在继续加重，北京、上海等一线城市的房价跌幅开始加快，很多业主甚... 炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！
来源：三联生活周刊
楼市的寒意还在继续加重，北京、上海等一线城市的房价跌幅开始加快，很多业主甚至主动降价100多万也卖不掉。曾经被视为只涨不跌的一线楼市，现在开始听到泡沫破灭的声音。
图 | 视觉中国
在过去很多年里，北京、上海和深圳，一直被视为房价永远不可能下跌的城市，但是这一轮楼市下行，一线城市恰恰处于领跌前列。统计局公布的6月份大中城市房价，一线城市二手房价格环比下降0.7%，降幅比5月份扩大0.3个百分点，连续2个月的跌幅都大于二三线城市，其中上海环比下跌1.2%，在70个大中城市当中排名首位，北京和深圳分别环比下跌0.7%。
一直以来，一线楼市之所以享有只涨不跌的神话，主要基于两大理由，一是一线城市的土地稀缺，所谓用一块少一块，房子也是卖一套少一套；二是全国年轻人都想挤进一线城市，所以一线楼市的需求源源不断，永远不缺买家。基于这两大理由，一线城市的房价就被笼罩上了只涨不跌的光环。
但事实证明，支撑一线楼市神话的两大理由，其实并不成立。
首先从稀缺性来看，一线城市的土地供应其实并没有想象中那么紧张。尤其是最近几年一线城市开始推出大规模的保障房建设，极大增加了房地产市场的供给，一线楼市的供需天平早就开始发生变化，房价神话其实在最近几年已经开始悄悄破灭。
以北京来看，在经过了2016年那一轮大涨之后，房价其实在2017年就已经达到顶点，随后几年经历了几轮下跌反弹的反反复复，迄今都没有回到当年的高点。深圳和上海的房价走势曲线也基本如此，虽然在时间点上和北京并不完全重合，但走势也大致相同。
图 | 视觉中国
以北京作为样本来分析，导致北京房价在2017年见顶的原因之一在于，2018年开始，北京推出大规模保障房建设，尤其是限竞房（限房价，竞地价），大部分总价控制在500万元以内，满足绝大多数普通刚需。由于土地供应大部分向限竞房倾斜，北京2019年的新房供应大增近60%，楼市库存创下8年新高。直到2021年北京退出限竞房建设，北京的房价才开始出现小幅反弹，但是还没有回到2017年的高点，今年二季度开始再度掉头往下。
所以从北京来看，土地和住房供应其实并没有人们想象中那么稀缺，深圳和上海也是如此。还有一个更真实的案例是日本东京，东京的土地稀缺资源程度远胜于国内任何一个城市，但在上世纪90年代泡沫破灭之后，东京的地价和房价暴跌70%以上。即使在寸土寸金的东京，房子照样跌成白菜价。
从需求层面来看，支撑一线城市房价的一个核心因素在于人口流入。但是，最近几年一线城市对很多年轻人的吸引力大大下降，由于生活成本过高，加之内卷过重，很多年轻人宁愿去二三线城市躺平，2022年，国内四大一线城市，人口流入首次出现了集体下降，北京、深圳和广州的常住人口大概减少2万-7万，上海常住人口减少14万，由此形成对应的是，上海无论是房价还是房租，都在最近领跌全国。
如果以房价收入比作为衡量房价泡沫的尺度，我国一线城市的房价收入比高居全球前列。纽约、伦敦和东京等国际大都市，房价收入比都只有10几倍，也就是说，普通家庭工作10多年左右就可以买房，而国内一线城市的房价收入比在50倍上下，大大超过了国际大都市的水平，也远远超过了大部分国内普通家庭的承受能力。
国内一线楼市之所以能够长期维持如此高的房价收入比，主要有几大原因，一是靠腐败和灰色资金的支撑。央行反洗钱课题组曾经做过一个调查，洗钱资金主要流入金融、房地产和投资领域，其中通过房地产洗钱的案例占35.9%，高居第一。由于大量来路不明的资金进入楼市，所以才能将房价收入比维持在远超过普通家庭承受能力之上。不过，随着我国全面建立不动产统一登记，灰色资金逐渐退出，楼市将失去一个重要支撑，畸高的房价收入也将慢慢回归到正常水平。
一线楼市房价收入比过高，还有一个支撑因素在于置换需求。年轻人先买一套老破小进场，然后用老破小置换刚需，再用刚需置换改善，一级一级的置换需求支撑了整体泡沫水平。在以前，如果一个中产家庭手上有一套500万左右的刚需房，就可以通过这套住房置换一套1000万元级别的改善房，如果仅以这个家庭的实际收入，是无法支撑起千万元房产的。但是现在，由于人们对未来收入预期和信心下降，无论是从起步的老破小还是到改善，每一个级别的需求都在萎缩，靠置换支撑的房价泡沫链条，开始呈现出多米诺骨牌的倒塌效应。
一线楼市超高的房价收入比，还有一个重要支撑因素在于信念，也就是一线楼市被打造出来的只涨不跌的神话，所以在这种信念支撑下，一线楼市房价再高也有人愿意勇敢接盘。但是现在，这种曾经坚挺的信念，现在开始变得原来越脆弱，越来越多的人开始反思一线楼市只涨不跌的神话，并出现动摇。信仰崩塌之后，越来越多的业主选择主动降价加速套现。
但即使主动降价百万，可能也很难如愿快速套现。以北京来看，过去10多年来，北京的房价涨了大概20倍左右，10几年前花50万元买一套房子，现在已经市价1000万元，即使降价100万元，也依然高达900万元。在这样的涨幅和泡沫面前，降价100万也卖不出去，其实丝毫也不奇怪。
