摘要：
将“楼宇经济”与“产业园区”并行讨论，从现实角度来讲，需要解决的问题的关键有所不同。城市办公楼宇面临的主要问题是供应过剩，其解决方式有两种，一是注入“新”产业内涵，减少对金融、... 将“楼宇经济”与“产业园区”并行讨论，从现实角度来讲，需要解决的问题的关键有所不同。城市办公楼宇面临的主要问题是供应过剩，其解决方式有两种，一是注入“新”产业内涵，减少对金融、贸易和城市服务业等功能的依赖；二是减少供应的盲目性。而产业园区着眼于服务地方新兴产业和特色优势产业，主要面临供应结构的问题，即企业自建自用、地方国企建设、第三方市场化主体建设等三种供应方式。根据地方政府供应工业用地和科研用地的供地情况资料显示，直接供给实体项目的工业用地面积大概占比达到所有工业用地供应的70%~75%左右，供给国企和政府平台公司的工业用地占比接近20%~25%，真正所谓市场化专业主体拿地的比例仅有5%。因此，对产业园区来说，如何优化供给结构成为其核心问题，今天我将从三个方面展开关于结构优化路径的相关思考。
一、减少土地资源粗放配置是大势所趋
众所周知，为了角逐激烈的地区间竞争，地方政府偏好通过低价格、大规模的工业用地配置来吸引工业企业进驻，以期在固定资产投资规模、政绩考核评价与长期税源预定上占得先机，但这种模式效益堪忧。大中城市产业聚集区，普遍存在工业用地产出效率低、闲置比例高，建设形象不符合城市面貌要求的问题，“一企一围墙”，割裂城市空间，导致公共空间利用效率低下等问题频频发生。近20年，伴随专业产业园区建设的兴起，这种现象虽然有了显著改观，但参差且同质的产业园区仍然成为地方政府招商引资配置土地要素的难题。
从实践的角度看，提升土地要素的配置效率，可以从下列事项着手：
第一、标准地供应。“标准地”是近年来工业用地配置模式的重要创新，配置标准正在不断规范和完善。就“标准地”而言，自浙江德清于2017年推出全国首块“标准地”以来，这一以“带条件出让”为中心的配置新模式便受到广泛关注，且在浙江、上海、广西等多个省市区试行及推广。以上海为例，2019年7月第一批“标准地”在上海市土地交易市场挂牌出让，上海产业用地资源配置和利用进入以质量为先的新阶段，“标准地”成为上海引导产业精准布局，提高产业用地集约利用水平，加强产业用地评估和精细化管理的重要手段，这种出让模式改变了过去政府和企业先洽谈后定位的产业用地出让模式，将标准制定移至洽谈前，通过设置合理的土地出让条件和指标，既公开透明，又利于进一步提升产业用地利用效率。
第二、减少向中小项目直接供地。多地出台政策明确规定不向低于一定规模的中小项目直接供地。比如江苏印发“推进工业用地提质增效实施细则”，明确规定“用地规模小于1.5公顷且适宜使用高标准厂房的工业项目，原则上不予单独供地”。未来各地可以根据自身实际，设定单独供地门槛，比如凡由地方政府直接招商项目，用地规模在200亩以上的，可由地方政府直接向用地企业供地；用地规模200亩以下的采用产业园进行配置和空间建设服务。
第三、依托基石企业构建产业生态。有生态构建需要和能力的企业通过自建园区，一部分自用，一部分用于引进上下游生态伙伴，为产业生态内的企业就近落户提供便利条件，实现资源更高效的衔接和配置。以腾讯、阿里为代表的互联网公司旗下园区资源遍布全国，这些园区在设计之初就充分考虑了生态伙伴的布局需求，在满足自用的同时，亦成为基石企业培育、孵化、收购新项目、新业务的重要载体。当然也要防范基石企业的圈地行为，比如比亚迪位于长沙经开区的工厂，占地1200亩，但多年税收未达到10万/亩，放在长沙就显得效率低下，这是过去地方政府对企业和价值之间信息不对称和缺乏判断所造成的后果，未来应该防范与杜绝。
二、地方国企园区建设需着眼于专业化水平提升
地方国资平台，除北京、上海、深圳、苏州等少数有较高专业水准外，大部分城市的地方国资平台公司专业素养较差、服务效率低，迫切需要更多社会责任感强的专业化市场主体以各种方式参与改革，通过合作促进行业进步。坦率的讲，北京中关村，上海张江/临港/市北，深圳南山科技园，厦门软件园等全国知名园区虽均出自地方国企之手，我们应该客观看到它们均位于一线城市或国家中心城市，这里科技资源丰富，科技产业需求旺盛，那么即便开发主体的专业能力有所缺乏，但在能力较强的建筑设计单位的辅助加持之下，项目失败的概率也比较低。但当它们在副省级城市或三、四线城市布局的时候，却往往因为专业能力和机制上的缺陷，导致项目的经营成效比较差。那么解决这个问题的关键就在于地方政府的国资平台要善于与市场化主体合作，通过合作提高专业能力，真正实现项目的高质量经营。
三、市场化主体的可持续发展之路
我认为，市场化主体应成为供应的核心，以便更准确、更高质量的满足客户需求，市场化主体所具备的由多种专业能力构成的体系化能力将会在未来发挥重要作用。
第一、标准化厂房作为中国工业化进程中的阶段性产物，在过去几十年的发展中，确实帮助中国工业取得了长足进步，但在供给严重过剩的今天，这种缺乏针对性的供应模式及“复制思维”实际已无法有效匹配企业的个性化需求。
第二、产业园是缩小版城市，每一个成功的城市都有其独特的文化气息，这是一个城市群体形成的共有文化属性。园区同样如此，用复制的思维方式做产业园区是愚蠢的，注定会失败，千篇一律整齐划一的建筑形象已经成为当今时代城市建设的垃圾，从文化上已经落伍、既成为城市形象的拖累，也成为被厌恶的场所。未来，采用“敏捷定制”方式突出建筑的个性化、空间的丰富性和易识别性或将成为园区发展的主要方向。
第三、要改变产业园区的建设逻辑，那种基于一般需求、抽象需求和普遍需求开发园区的时代已经过去，通过简单空间来推动产业集群的方式已不合时宜。新时代的产业集群需要根据生产力布局、供应链整合以及产业生态构建的需要来统筹规划，并不会因为那里正好有一块闲置土地，或者因为有了城市总体功能规划就能自然而然的形成产业集群。因此，对市场化主体而言，必须实现有效供应才能生存，如若盲目供应，即使对法规、政策、技术都很熟悉，也仍将无法适配市场需求。未来，产业园应该强调的是空间的生态价值，与城市面貌的协调，以及企业的空间独特性，这才是高质量，只有这样的园区才是有效供应。要做到这一点，首先应评估抽离房地产价值后是否还有剩余价值，如若没有剩余价值，那就没有继续发展的必要，就需要变革和转型。
今天就跟大家分享这些，谢谢！
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