摘要：
炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！ 来源：雪球App， 作者： 我思--故我在 一、分析金地的理由 地产属于我的能力圈，以... 炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！
来源：雪球App，
作者： 我思--故我在
一、分析金地的理由
地产属于我的能力圈，以地产分析为基础，可以覆盖物业管理、REITS、商业经营等相关行业，选择金地作为分析对象主要在于金地自身信用较好，很少的非标融资，年报信息披露相对完善，公司具有较高的行业地位；全国化布局，通过分析金地可以类推其他地产企业基本情况，也可以从一个微观个体分析延申到整个10万亿的地产市场，在招保万金华润龙湖中海等企业中，金地最弱也相对简单一些。
金地优点：信息披露相对完备、融资成本相对低、管理层相对优秀（也有很多失误踩雷的地方）
金地缺点：股东对公司的支持度不够；公司无实际控制人，管理层利益和A股金地集团市值关联度低；项目权益分散易产生道德风险；多个决策失误严重影响了公司目前的现金流周转。
二、分析结论
跟踪金地5年，前后不断有卖出买入，总体没有赚钱，最近一年多没有关注，作为A股四强房企，面对跌跌不休的股价，怀着学习研究的想法，基于金地相对详尽的信息披露，对楼盘的披露信息在A股大型地产公司应该是最详细的，没有之一，花了一个多星期，结合以前整理，梳理了金地年报近5年的披露的所有楼盘的投资、销售、结算情况，看出所有金地布局的接近70个城市地产销售起伏，梳理完毕后有如下结论；
1、拿地的城市很考虑公司的投资眼光，城市之间分化很大；去年全国销售比较好的城市是上海、杭州和成都；公司2021年抓住机会重仓上海，两年单城市贡献了40亿+的住宅开发利润；
2、拿到地王不能及时去化对公司的伤害很大，金地5年前在天津70亿，上海88亿几个高地沉淀了上百亿资金，上海项目已经解除，而天津还在煎熬中，此外21年在低能级城市拿地目前深套，目前很难解套；
3、高地价的商办用地进一步加深了金地资金的沉淀，目前看不到解套希望；
4、从楼盘盘点结果和现在市况分析，公司三四线楼盘存在进一步减值迹象；预计未来3年合计税后归母住开开发利润50亿左右，加上物业、代建、商业、产业园租金预计三年税后归母经营利润合计在80到120亿之间，年均30-50亿之间，按目前实市况，预计公司未来半年市值在250亿到450亿之间波动。
三、住宅开发业务经营利润推测思路及过程
金地楼盘披露信息包括项目用途、项目权益比例，土地面积、计容面积、总面积、可销售面积，在建面积、竣工面积、预售面积、结算面积、总投资额、当年投资额、当年预售金额，当年结算额；基本覆盖了楼盘的重要参数，一般情况而言，一个楼盘5年没有收回投资（商业除外），基本确定是亏损项目；本人以每个项目土地面积作为楼盘唯一特性指标，考虑到面积数据没有进一步细分为商业、办公、公寓、住宅、车位；舍弃面积数据，跟踪所披露楼盘的每年权益比例（决定公司是否并表，是否存在利益调整）、总投资额（根据市场状况逐年调整，增加则亏损的可能性大）、已经预售额、已经结算额估算现有未结算楼盘未来3年的货值和经营税后利润（或经营亏损），剩余货值估计根据公司披露的各项目总投资额考虑5%的利润确定总货值，滞销楼盘则不考虑利润，扣除已结算的金额作为剩余货值，根据项目预售情况估算利润率，滞销项目考虑资金成本作为亏损额，综合估算出各城市未来3年的利润（亏损）如下：
1、华南区域楼盘盘点及未来三年归母利润预测
点评：该区域未来三年预计归母盈利20亿以上，主要利润项目在深圳旧改项目和广州荔湖城40万方尾盘项目；深圳旧改项目预计开发多年，涉及到商业办公后续待定；亏损项目主要为2021年佛山拿地30亿，预计产生较多亏损；
2、华东区域楼盘盘点结论及未来三年归母利润预测
点评：该区域未来三年盈利约6亿；主要盈利项目为上海、南京住宅，沉淀资金项目为苏州、南京商办项目，无锡、盐城、安庆、滁州短期去化困难，带来资金沉淀，去化越久，亏损资金成本越多；
3、东南区域楼盘盘点结论及未来三年归母利润预测
点评：该区域预计未来三年存在潜在亏损，主要原因为杭州商办地价太高，温州综合体投资大，回款低于预期，虽然绍兴、金华、嘉兴过去几年住宅为公司创造了不少利润，但都是一次性，后续货值明细不足。
4、华北区域楼盘盘点结论未来三年利润预测
点评：华北区域预计未来3年存在继续亏损，主要是天津项目去化差，21年进入的廊坊、唐山、威海项目销售均不见起色。
5、东北区域盘点及未来三年利润预测点评
点评：公司东北区域进入城市较少，但城市能级高，公司深耕多年，存量未结楼盘利润高，如果大连、沈阳销售正常，预计未来三年能贡献15到20亿利润
6、中西部区域楼盘盘点未来三年利润预测及点评
该区域公司重仓为西安和武汉，2022年西安西沣公元结转80亿（净利率接近20%）；武汉及周边地产市场严峻，三四线城市去化缓慢，公司21年拿地失误，预计存在亏损，贵阳项目权益较高，预计存在亏损，但公司2022年楼盘盘点表无该项目，也未见转让该项目，感觉公司有选择性披露的嫌疑，本次纳入亏损6亿估算。
经过各项目逐一盘点分析，公司现状未售全口径货值约4000亿，其中商办、高地价亏损货值、三四线销售低迷等货值约1000亿，权益货值约2400亿，预计可售2-3年，销售归母经营利润合计约30-50亿。
四、其他业务估值
1、物业管理业务
公司物管业务在管面积3亿+平方米，营收60亿+，按正常净利率8%计算，PE考虑15-20倍计算，估计市值约70-100亿．
2、代建业务
公司代建业务行业排名较高，无单独披露，本次按3亿利润计算，按15PE估值，合计
市值约40-50亿。
3、商业及产业园出租
目前公司全口径租金收入为30亿，主要项目在商置，公司权益租金预计10亿，按10
倍估值计算，合计市值约100亿。
四、公司内在价值估算
1、公司业务分为住开、物管、代建、商业租金四部分，港股上市公司金地商置业务
多数包含在四大业务板块内，不单独计算；
2、公司现有有息负债1100亿，存量物业货值4000亿，住开部分计算净利率已扣除负
债和利息，乐观情况下计算估算价值约450亿，悲观情况下市值250亿，预计股价在6元到10元之间浮动。
乐观市值：80+150+80+150=450亿（股价10元）
悲观市值：30+80+40+100=250亿 （股价6元）
五、利益申明
本人目前不持有金地及金地商置股票，投资定量分析具有较多的主观假设和经验判断，
本文仅作本人投资分析记录，自负盈亏。
