摘要：
业内指出，当前的市场恢复和政策见效，还是远低于年初预期的。 监管层定调变化，市场一片沸腾。 7月24日的政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供... 业内指出，当前的市场恢复和政策见效，还是远低于年初预期的。
监管层定调变化，市场一片沸腾。
7月24日的政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
此前不久央行也指出，“我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间”。业内普遍认为，这意味着政策将会继续沿着边际放松方向发展。
经济学家任泽平预计，此前市场过热时期出台的限制性措施会逐步取消，比如限购、限贷、限价等，恢复市场常态，促进软着陆。稳楼市，允许各地自救取消部分限制性措施，支持刚需和改善型需求。
一家房地产行业第三方机构分析师向记者表示，这次政治局会议的表态在一定程度上意味着政策转向，未来调控放松的预期“打满了”。
25日，记者从某新一线城市房企人士处了解到，当地已在探讨取消限购、限贷，未来一两个月内或将有所结论。
地产专栏作家西峯也向记者表示，限购、限价等许多限制性政策原本是应对短期市场变化，如今随着市场现状的变化，短期政策也应做出相应调整。目前部分短期调控政策长时间不退出，无法跟随市场变化而调整，已存在明显的滞后性。
华泰证券指出，当前重点城市核心区政策存在较大改善空间，预计在政治局会议之后，会有很多重点城市政策会逐步落实政策优化，如核心城市的限购限贷限售、认房又认贷等政策的宽松等。
各种可能性之下，资本市场情绪高涨，地产板块领涨A股。截至今日收盘，房地产（申万）以6.11%的涨幅位居各大行业之首，迪马股份、金科股份、新城控股、滨江集团、中南建设等皆涨停。
但身为市场主体的开发商，对接下来的政策和市场并不算十分乐观。多位受访房企人士均表示，会议内容并未超出预期。
某TOP20房企市场负责人认为，这次会议的内容符合之前的预判，下半年的政策力度或许会有所加大，但也不会太强，预计会是弱刺激，市场启动大约要到今年底或明年年初。“这一波会有利好，但要保持冷静。”
事实上，多位受访人士指，目前许多城市的放松空间已较为有限。
据华泰证券统计，2022年来，各地共出台放松政策835条，内容涉及限购、限贷、公积金、购房补贴、税费减免等方面，但从2023年一季度以来相关政策出台节奏明显趋缓。
上述房企市场负责人直言，行业历经如此多次的政策放松，目前还有空间的城市，“其实不超过10个”，占市场成交量53%的三四线市场，放松政策已经应出尽出了。
上述机构分析师也指出，以强二线城市苏州为例，限购放松的空间已非常小，对外地人在苏州购房，目前仅核心的园区和姑苏区尚有6个月的社保要求，其他区域的要求多为3个月，相当于解除限购要求。
多位受访者提出，在经济复苏动力不够强劲的情况下，单纯依靠房地产行业政策，市场提振效果不会太明显。
从目前来看，行业下行的趋势仍未得到有效扭转。国家统计局数据显示，“小阳春”中介之后，房地产销售自4月起持续下滑，6月单月，商品房销售面积和销售额同比分别为-28.1%和-25.0%，较5月下滑8.4和20.1个百分点。
进入7月这一房地产销售的传统淡季，各大房企的市场表现越发不理想。一份广泛流传的某头部房会议纪要显示，7月至今，该房企项目的来访环比下降约4成，核心城市也出现萎缩迹象，接下来或许还会有不少开发商采取降价销售策略，“要坚定换回现金流”。
多位房企人士表示，其所在公司的体会也大致如此。有某华东房企人士告诉记者，从包括合肥、南昌等重点城市的区域反馈来看，在目前的市场情况下，其手中的项目也多是降价后才实现销售，“跑量换现金流”。上述市场负责人也将7月至今的表现形容为“断崖式下降”。
某闽系房企人士向记者透露，近期在西南地区一四线城市调研时发现，城市核心区的优质项目也需要降价才能实现销售。“当地还是有改善需求在，但大家出于对未来还款能力的担忧，还是不敢轻易出手。”
一家全国性房企内部人士也表示，总体上来看，当前的市场恢复和政策见效，还是远低于年初预期的，“房企境况还是比较难”。
尽管本次会议中给出的是新定调，但有业内人士指出，这其实是过去一段时间内的市场形势在监管层面得到了确认。
西峯指出，2021年上半年监管层连续释放调控政策，以抑制过热楼市。2021年下半年地产市场则迅速降温，大量房地产公司债券和商票出现违约，销售因此迅速下滑，并自此进入持续下行的通道；从政策层面上看，2021年四季度金融政策已有率先放松的迹象，2022年1月郑州率先“救市”，此后各地也纷纷开始调整政策放松楼市管制，以及2021年下半年骤然出现的土地市场广泛流拍和转冷，也说明中国楼市供需关系的变动早已逆转。
于是，在行业下行了如此长时间的背景之下，监管层提出“提出适时调整优化房地产政策”，市场是否会随政策扭转而转变？
信达证券地产行业首席分析师江宇辉认为，考虑到全国房地产市场下跌超过两年，整个房地产市场需要时间来消化此前的跌幅才能实现扭转。“当前政策核心意义不在于让市场快速回暖，而在于市场止跌，因此我们判断政策会持续宽松至市场止跌回暖。”
