摘要：
万科“皇城使”的灰色往事 沃伦财经被罚一千万还能稳做首席运营官，背后的逻辑耐人寻味。 万科在北京已经多年没有拿地。 上一次，还要追溯到2019年以联合体形式拿下丰... 万科“皇城使”的灰色往事
沃伦财经
被罚一千万还能稳做首席运营官，背后的逻辑耐人寻味。
万科在北京已经多年没有拿地。
上一次，还要追溯到2019年以联合体形式拿下丰台王佐镇地块。
没想到就在8月9日，万科以27.4亿元竞得通州邓家窑63.6亩地块，成交楼面价34881元/平方米，溢价率10.04%。
时隔4年，万科重返北京市场！
重启北京的拿地计划，主要原因是土储不足。
北京作为首都城市，万科不可能放弃这块市场。但回顾多年万科在京城的表现，最大的问题都是土储：毛大庆刚来时，万科隔两年没有拿地，直到刘肖从杭州调来，北京万科才开始逐步得到资源倾斜，着手解决土储问题。
北京万科发展史的关键人物，前区首刘肖。
2021年，万科先将刘肖调回集团，很快就给他开出了千万大罚单。
一张高管巨额罚单，一家供应商的举报，揭开了万科牵涉的一桩灰色生意。
据“攸克地产”报道，彼时，万科在内部调查中，发现原北方区域沈阳公司存在违规违纪问题，北京公司及原唐山事业部在财务纪律自查自纠中，亦发现多起违规问题。
万科人事工作小组在自身权限范围内，给予刘肖通报批评并“降级2级”的处分。与此同时，“万科合伙人大会执委会”经过审议，决定扣减刘肖2018、2019年度的经济利润奖金各500万元，合计1000万元。
事关刘肖的声誉、职级、金钱，按道理来说，足以深刻影响一位职业经理人在任何一家的前途发展。
然而，刘肖直至今日，还是万科的首席运营官。
所以说，那一次违规操作在万科内部大概不是一件大事，坏的是被举报了。
具体是什么事情呢？
从2020年开始，唐山万科与项目合作的小股东爆发争执。
这个项目是唐山城中村改造项目，万科翡翠蓝山。
项目由万科实际操盘，但引入了一个占股49%的合作方——唐山今牛房地产开发有限公司，也就是反水的小股东。
股权合作，既方便拿地、降低成本与风险，又通过并表壮大了自身销售规模，本来是行业内正常的合作开发模式。
但是，唐山万科玩起了“骚操作”。
项目前期需求资金12亿左右，唐山万科跟小股东约定：我投入1亿，剩下的11亿，以你的名义出，但又不需要你实际出钱。
唐山万科，安排一个第三方公司贷款给你，利率11.27%。条件是唐山今牛把执照、公章、网银等抵押在万科那里。
唐山今牛没有细思，直接同意了。神秘的“第三方公司”出现了：
红色崛起资产管理有限公司。
这家公司与万科有着千丝万缕的联系。从公开的股权关系可以看出，北京万科旗下公司占股1%，平安旗下公司占股1%，另外98%的股权穿透至一个叫陈黎的自然人。（据“拆哪儿”报道）
2022年，这家公司已经注销了。
由于万科控制了项目的财务手续，这笔贷款本来约定一年期，但是超过期限仍在使用，没有归还本金，并计算利息一直支付。
唐山今牛，直到利息累计支付1.8亿时，才发现猫腻！但是小房企人微言轻，想终止借贷，万科没有同意。
在工商执照中，红色崛起公司并没有放贷资格，却参与了唐山翡翠蓝山项目的放贷，有没有更多介入也无从得知。
唐山今牛和万科打上了官司，因为做的事本就有违规操作，怎么也瞒不了天，万科在司法程序上陷于了极为被动的境地。
刘肖被罚前不久，万科冀北公司（原唐山事业部）首席合伙人、总经理的鄂大鹏，意外辞职，你说巧不巧呢。
一张1000万罚单，戳破的事情细思极恐：
万科还有多少项目，存在多少像“红色崛起”的影子股东呢，又存在多少非市场化的融资行为？通过一系列财务、债权、股权、债务的骚操作，为项目利润的输送搭桥。
说到这里，刘肖被罚1000万后还能坐稳首席运营官的原因，懂的。
显然，如此庞大的体外融资体系并非刘肖一人之力所能及。
过不在于他，他背锅反而有了功劳。
刘肖能力很强，在万科晋升在坐火箭，但是火箭的成功来自背后的助推力量。
杭州，最好的城市总位置给了刘肖。像杭州良渚文化村项目至今是万科在业界的标杆作品，再在投资拿地的资源倾斜，杭州万科的业绩扶摇直上。
成绩有了，再在履历上镀金，北京区首就是路径。
麦肯锡咨询+哈佛高材生的刘肖，上任之后，他推出了“6+X”全面多元化转型战略，涉及存量资产改造、商业、泊寓、万链装修、V-link、养老业务等方面。
和链家搞起了“万链”合作，如此具有利润想象空间的合作模式，谁能心动，包括万科管理层。
刘肖还做了北京第一个全自持项目：万科翡翠书院。根据万科披露的数据，把地价与建安、人力、资金及持有等成本加总之后，项目总投入约160亿元。
全靠出租回收成本，这么漫长的投资收益曲线，又有几个区首能得到支持。
刘肖走后，翡翠书院处境尴尬。一位万科北京内部人士透露：“北京的滞重资产，翡翠书院占比很大，大概有200亿。”
2021年，北京区域的权益净利润录得亏损。
2022年，北京区域权益净亏损为2.55亿元，是七大区域中唯一亏损的。
