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“认房不认贷”激活置换需求 9月北京二手住宅网签超1.4万套

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“认房不认贷”激活置换需求 9月北京二手住宅网签超1.4万套摘要:   “认房不认贷”激活北京二手房成交。根据北京住建委官方数据显示,9月份北京市二手住宅网签量为14262套,环比增幅较大,其中,9月1日至27日,北京二手房成交12658套,比8月...

  “认房不认贷”激活北京二手房成交。根据北京住建委官方数据显示,9月份北京市二手住宅网签量为14262套,环比增幅较大,其中,9月1日至27日,北京二手房成交12658套,比8月同期上涨45%,和去年9月同期相比上涨11%。实施“认房不认贷”政策后,北京二手房成交量和8月相比增长明显。

  展望未来走势,业内人士指出,新政后市场成交的升温将是一个相对缓慢的过程,预计年底前北京二手房市场节奏修复较为平缓,将呈现温和升温的态势。

“认房不认贷”激活置换需求 9月北京二手住宅网签超1.4万套

  成交量冲高后有所回落,但较8月显著升温

  北京的张先生准备卖旧买新购置一套婚房,他名下的房子目前能卖185万,还清70万贷款后,还能剩下115万。在新政之前,如果想买400万的房子,他需要付240万的首付。“认房不认贷”政策发布后,他的首付降至140万,卖房后需要筹集的资金从125万降到了25万。因此,新政发布后,他便第一时间通过线上向经纪人咨询。9月24日,他买下了一套总价415万的83平方米两居室。

  这是北京链家大兴区新芳源里店商圈经理牟少宾9月遇到的一个购房案例。在他看来,新政实施以来,带来的变化较明显。“从月度对比来看,我们门店9月线上咨询量相比8月增长了30%左右,带看量增加20%。就单个周末来说,8月第一个周末,我们店带看不到40组,但9月新政后的第一个周末,有50多组带看。”在此背景下,其门店9月成交量相比8月略有上升,不过,成交主要集中在上半月。其中一个突出的特点是,签约的“连环单”变多了,9月成交的这些客群里,有一半是“二套变首套”的。

  据牟少宾观察,9月上半月,市场成交节奏明显加快,原因在于,9月第一批签约的是之前在观望但资金有限的客群,政策发布后,他们首付款压力变小,同样的首付可以买到更大面积、品质更好的房子,因此,这些客群选择快速签约。不过,这些客群消化了一些优质房源后,新的购房客群还需要时间来匹配看房,所以,下半月购房节奏有所放缓。

  通州次渠商圈也不例外。据21世纪不动产润枫领尚旗舰店店长李世震介绍,新政实施后,咨询量、带看量明显增加。相比8月二手房市场,客户购买欲增强,刚需客群明显增多。此外,9月购房成交节奏明显加快,挂牌到成交约1个月,最快时挂牌到成交7天。

  房山长阳商圈方面,据21世纪不动产加州水郡广场店店长刘德奎介绍,新政落地后,咨询量、带看量明显增多,主要体现在新政后的第一个周末,成交量也比之前出现小幅增长,但成交价格平稳,部分急售业主接受降价成交。

  此外,据北京中原多名经纪人反馈,海淀世纪城、曙光、西山等区域情况类似,咨询量和带看量均出现上升趋势。

  上下半月买卖双方心态对比明显,市场趋于理性

  值得一提的是,从时间轴看来,分上下半月来看,市场表现有了较大差别。“上半月成交较活跃,因为部分购房者试图在政策变化前尽快购房。下半月开始,节奏逐渐趋缓,购房者更谨慎,等待市场稳定信号。”北京中原曙光区域绿波国际分行店长刘彦辉如是说。

  市场的变化,导致购房者、业主心态随之发生变化。据李世震介绍,上半月,业主比较强势,议价空间缩小,购房者急着购买。而到了下半月,业主明显有了议价空间,有诚意的业主也愿意降价出售,而购房者的购买急迫度降温,成交节奏也明显减慢。

  “9月上半月,一位购房者看好了一套三居室,与业主总价都聊好了,但因交房时间,双方产生分歧,购房者就定了另一套房子。过了一周,业主又来电话,打算做出让步卖给该客户。这样的对比可以明显感觉到9月上半月、下半月业主心态的变化。”李世震如是说。

  刘德奎也表示,上半个月,成交节奏加快,诚意售房的业主大多数按原定价格出售。不过,也有些业主愿意降价迎合客群出售房产,但不急于出售的业主则报价较坚挺,甚至个别业主出现提高报价的想法。而到了下半月,成交节奏开始回归理性,成交量减少,其原因在于,一方面购房客群在上半月去化较多,另一方面,“认房不认贷”政策对于想用公积金贷款或公积金组合贷款的客群并没有影响,依然是“认房认贷”,因此,买卖双方逐步对新政预期降低,市场热度降温。

  豪宅市场方面,据北京中原西山区域西山美墅馆豪宅分行店长陈丽枝介绍,9月二手房市场明显活跃很多,但目前豪宅区域成交的基本还是近期有明确购房打算的客户,大部分购房者还在持续观望,有需求但不紧迫。业主心态方面,上半月大多数看好楼市,下半月随着市场成交走向,也在降低预期。

  新政激发置换需求,9月北京二手住宅网签14262套

  从整体市场表现来看,来自麦田房产统计显示,新政后的首个周末,北京二手房成交量迅速走高。首个周末快速释放的成交,多是在政策落地前已多方比选、意向房源基本锁定的客户,政策宽松落地刺激其立刻下定。而随着前期高意向客户陆续成交,之后几周成交量和高峰相比有所下降。不过,市场热度和8月同期相比仍有明显提高。根据麦田房产数据显示,9月(截至27日),带看量和8月同期相比增长38%,新政利好下需求逐步释放。

  业主预期也经历了一个先升后降的过程,反馈至数据层面,根据麦田房产统计显示,新政后第一个周末,调价房源中,涨价房源占比迅速提高到36%,到9月下旬以后占比又下滑到17%,回到和8月相当的水平。随着市场反应逐渐清晰,业主预期逐步回归理性。

  值得一提的是,新政后利好有过住房贷款记录、置换家庭名下在京唯一房产的购房群体,首付比例和贷款利率执行标准均由“二套”变“首套”。在此背景下,不少经纪人反馈,9月最明显的变化是,咨询量和带看量增加了,同时,房源挂牌量亦明显增加。北京中原世纪城区域远大上河村豪宅分行店长王玉良指出,挂牌量以中介门店为单位,目前其门店片区月均10套房源新增挂牌,总体处于历史最高位。

  根据麦田房产数据统计,9月截至27日,新增挂牌房源量和8月同期相比,增加超过7成。从9月以来北京在售房源总库存量变化来看,房屋面积越小,库存增速越快;房屋楼龄越老,库存增速越快。这表明相当一部分业主想抓住本轮政策和市场机会,将持有的小户型、老房龄、位置偏远的刚需型房源置换成居住体验更好的住房。

  整体成交量方面,根据北京市住建委官网数据显示,2023年9月北京市二手住宅网签量为14262套,环比增幅较大。对此,北京链家研究院分析师冷会指出,北京“认房不认贷”政策出台以来市场反应比较积极,成交量增长的同时,也促使卖方预期有所上升,但买方决策仍相对理性。

  价格方面,据北京链家研究院统计,北京9月二手住房价格走势总体平稳,但从数据表现上看,出现小幅下降。对此,冷会指出,主要是受结构性因素影响,9月通州副中心以及昌平、顺义、大兴等城市发展新区成交占比明显增长,中心城区成交占比相应下降,带来全市成交均价出现结构性下降。

  卖方价格预期回归理性,业内预计市场将平稳回升

  在此背景下,展望10月二手房市场,不少经纪人看好10月楼市。刘德奎指出,从往年来看,“金九银十”有所淡化,但10月市场受双节影响,成交量预计会有所增加。购房意愿强烈的客群,会在长假期间出来看房、定房,诚意售房的业主,也会把握住售房的机会配合看房、签约,预计市场大概率会呈现量增价稳的态势。

  不过,也有一些经纪人对后市持谨慎态度。李世震指出,10月若没有新政策出台,预计成交量会逐步降温,整体以平稳为主。业主也会更加理性,有更多议价空间,也更容易成交。购房者也会保持理性,适合自己的才会出手,预计成交周期相对9月会有所拉长。

  刘彦辉也表示,10月市场走势,将受政策走向和宏观经济因素影响,预计市场将保持相对稳定,购房者会更加谨慎,成交量可能有所回落,部分观望的客群预计会在明年初释放。

  麦田房产分析认为,当前北京房地产市场上的购房需求以换房为主导。相比刚需首置,改善换房考虑的因素更多,决策周期拉长。此外,对于此次新政后需要“卖一买一”的置换客户,需要先将现有房源挂牌出售后才能将需求释放,因此,新政后市场成交的升温将是一个相对缓慢的过程,预计年底前北京二手房市场节奏修复较为平缓,将呈现温和升温的态势。

  新京报记者 张晓兰

  编辑 杨娟娟 校对 刘军

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